今年32岁的方博(化名)在湖南一个四线城市经营着地产开发生意，在外人眼中，他事业有成，开着豪车、住着当地最贵的豪宅，是名副其实的成功人士。但在方博自己看来，他只是一个被房地产“支配”着的奋斗者。

二十多年来，房地产行业里诞生了不计其数的“造富神话”，拥有千万级身家的方博算是其中微小的一份子。但近两年来，房地产行业集中度加剧，以碧桂园、恒大为代表的龙头房企下沉三四线城市争食，资源纷纷向品牌房企聚拢，本土小房企举步维艰，这让方博十分忧心。

“转型?还是不转型?”方博在这个问题上犹豫了很久。他告诉时代财经，直到最近，才做出了要与房地产告别的决定，因为过去两年，他没有抢到过一宗心仪的土地。

“十年前，我第一次知道了房地产。十年后，我不得不逃离房地产。”

25岁，我成了最年轻的地产老板

2010年，方博度过了一个特别的暑假，应好友的邀请，他和好友一家人去张家界游玩了一个星期，好好地给自己放了一个假。

对于平日里的方博而言，这样的日子是“奢侈”的，甚至是有些浪费时间的。因为家里贫穷，他从进入大学开始就想尽办法挣钱养活自己，从高中开始的每一个暑假，他都在勤工俭学中度过。

“有句话说得很对，时间就是金钱，特别是在步入社会之后，你会发现，财富和你在工作上付出的时间是对等的。”方博告诉时代财经，因为大学的课程比高中轻松不少，他多了很多时间研究挣钱的方法，但最令他心动的，是去张家界游玩时，从好友舅舅口中听到的“房地产”。

“那时候我哪里懂什么是房地产，只是和朋友家人在一起那个星期，我一直听到他舅舅在谈论拿地、开盘、卖房子。我心想，房地产好像很好做，一会这里拿块地，一会那里又开个楼盘，动不动就赚几千万。当时我就下决心了，以后我也要买块地来试一试。”方博说道。

三年后，他的愿望实现了。2011年，方博的母亲心脏病入院，需要一笔钱做搭桥手术，他把大学兼职攒下来的几万块都拿了出来，也因此辍学了。好友的舅舅得知方博辍学后，就将他带在身边做生活助理，跟着东奔西跑，处理一些琐事，方博算是正式开始接触房地产。

转折出现在2013年的一天，好友的舅舅突然对方博说，市中心往西不远的位置有一块宅地，价格大约3000万，如果方博敢去做这个项目，他就帮他一起去实现。

方博没有拒绝，但资金显然是一个大问题。“朋友的舅舅很照顾我，待遇不错，小一点的项目还允许我放三五万进去做投资，回款了分红，一般能分个二十来万。但当时我手里的现金不管怎么算，都只有50万左右，别说拿地的3000万了，600万保证金我都交不起。”

方博向时代财经透露，那段时间他绞尽了脑汁去筹钱，抵押了农村的房子和田地，向好友的舅舅借了一大笔钱，身边的同事朋友都求了一圈，竭尽所能地东拼西凑，总算是啃下了这块地。让他感到庆幸的一点是，当时的出让政策相对宽松，土地款可以分批支付，这给了方博很大的“喘气”空间。

就这样，25岁，在大多数同龄人还在社会大门的入口处摸索观望时，方博就拥有了自己的第一家房地产公司，成为当地最年轻的地产老板。

方博的运气不错，拿下这宗地块后，他所在的城市经历了一轮购房潮，均价由2000多元/平方米升至近4000元/平方米。他手中的土地亦随之升值，前后不到两年，方博的第一个地产项目宣告售罄，这个项目卖了2个亿，到手净利润达到4000多万。

“第一个项目根本不敢想挣多少钱，有时候做生意就是命，运气好就起来了，运气不好就花钱买教训。我也是靠着年轻气盛的那股劲，换成现在，我肯定要考虑很久。”从辍学小伙摇身变为千万富豪，方博说，这种感觉就像是做了一场梦。

与十亿身家擦身而过

挖得人生的第一桶金后，方博便规划起了未来一年、三年乃至五年的工作计划。他告诉时代财经，千万财富不是他的终极目标，十亿才是。

方博当时看中了市中心一宗价值2.1亿的大体量地块，就这宗地，他前后进行了不下20次的谈判，确定了首付3成，而后按照工程进度、开盘、销售、回款的节点分批支付土地款的方式购买。

但命运在这时却和方博开了一个“玩笑”，相恋多年的女友患上了癌症，并且迅速恶化，眼见身体一日不如一日。无奈之下，他不得不放下手头的工作，在谈的项目全部搁浅，陪着女友踏上了寻医之路。

半年多后，方博不得不面对一场生死离别，这样的悲痛令他对人生有了不同的看法和认知，意气风发、不可一世成为昨日。“经历了这件事后，我像突然变了个人，身上那种莽撞和冲动的性格没有了，变得很胆小，没把握的事我宁愿不做。”

然而，那宗几乎到嘴的地块已经成为了他人的囊中之物。不仅如此，原本被方博看中，计划在前述地块滚动起来之后陆续拿下的项目也都被别人捷足先登。方博仿佛又回到了原点，开始马不停蹄地寻找新项目，甚至在市区没有好机会的时候，下沉到县城寻找机会。

2016年和2017年，方博在县城做了三五个住宅项目，在市区里也拿了两宗体量很小的宅地，维持公司的运营没有问题，但要和当初的“五年规划”相比，相差甚远。

“我自认为战略眼光和胆识都是足够的，我的工作规划也不是凭空想象，做过很多调研和思考。如果一切顺利，现在就算没有十亿身家，三四亿身家肯定没问题。”方博向时代财经说道。

他粗略地算了一笔账，当初若顺利拿下那宗2.1亿的地块，“捂”两年，就能以翻倍的价格转手，净赚2亿。自行开发的利润就更加乐观，由于地块体量大，至少可以开发五至六年，从该项目近两年的销售均价来看，货值至少是十亿级别。

而这还只是一个项目的账，若采取高周转的方式扩张，这一数字会更大。不过，即便与十亿身家擦肩而过，方博并没有丧气，他说现在只是从梦中惊醒，进入了真实的生活。

做完这个小项目，我将告别房地产

现实是直白而残酷的，2016年在市区拿地受阻后，方博便萌生了转型的想法，并且自2018年之后，他就再也没有拿到过一个新的地产项目。

最大的阻力来自于政策层面。从前拿地的付款方式可以商议，大部分的本土房企会采取分期付款的方式来缓解资金的压力，但2016年之后，政策逐步规范化，出让金需一次付清外，开发商还需交出项目整体货值10%的资金作为保证金，待项目完成交房后方能取回。

“现在小盘少，都是出让金就要几亿、十几亿的项目，货值10%的资金至少要大几千万，哪家小房企能承受这么多的资金被冻结在保证金账户里。”方博说，过去两年他选择了站在原地等一等，等想清楚了再行动。

方博说，他对房地产行业的情感十分复杂，一方面迫切地想要逃离，另一方面又不甘心轻易放弃。“大约是从2016年起，市场中出现很多外地房企，还有大牌房企。我思考了很久，能用什么方式从大牌房企手里抢回市场地位，但到现在我还是没有找到办法。”

和方博一样，他身边不少地产小老板也在思考转型。最近一两年，方博和同行讨论转型的话题越来越多。去年，有同行不再涉足住宅开发，瞄上了酒店运营。隔三差五，还有同行告诉他，准备去做民宿、做餐饮了，更有年纪大一些的前辈，打算卖掉公司找个地方养老。

方博的最新想法是和朋友一起投资石油产业，先开设一个加油站，按照当地的市场行情，加油站日均营业额约3-4万，一年下来也有几百万的收入。“实业的特点就是稳，所以我想先投资石油，每年有稳定的收益。之后还想尝试一些新的领域，比如民宿、新能源汽车，我都比较感兴趣。”方博向时代财经说道。

而在付诸行动之前，方博想要完成最后一场地产“收官秀”。他正在洽谈一宗占地十亩的“碎地”，虽然体量很小，但预计回报很可观。“这是个学区地块，包含商业和住宅，别看地块很小，实际不愁卖，价格高，利润丰厚。我计算过，整个项目的投资大约在8000多万，总货值1.6亿，最后净利润应该有5000-6000万。”

方博说，他会感恩房地产带来的一切，做完这个小项目后，他将彻底告别房地产。

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