持续一整年的疫情或多或少都对各大房企造成了冲击，即使是向来稳健的朗诗，也依旧不能幸免。
3月31日上午，朗诗绿色地产有限公司在线上召开2020年业绩发布会，董事会主席兼执行董事田明携执行董事及总裁黄征、总裁助理兼财务中心总经理顾婧以及Landsea Homes CEO Mr.John Ho出席。
主持人介绍完出席阵容后，由黄征介绍过去一年朗诗的发展状况，首先提及的是利润下滑的问题。
年报显示，截至2020年12月31日止年度，朗诗实现收入约人民币89.9亿元，较去年同期增长5.1%;实现核心净利润人民币2.5亿元，同比下降82.2%。
黄征解释，原本公司内部预计2020年美国业务毛利润为5000万美元，净利润应该在2亿人民币左右。
然而，由于美国疫情比较严重且持续长，导致工程建设和房屋交付受到比较大的影响，使得收入以及利润的确认也出现了延期。
与此同时，疫情还导致了纽约地区集合式的住宅市场形势发生变化，出于谨慎的原因，公司对纽约州Avora项目进行了存货减值。
上述两部分原因导致美国业务核心净利润由2019年的盈利是1.9亿元，到2020年亏损0.7亿元，这部分影响了2.6亿的核心净利润。
而朗诗在国内轻资产的业务合同落地以及开工建设的时间，同样受疫情影响延后，导致了轻资产收入以及利润的确认出现了后移。
据了解，国内和美国后移的这部分收入和利润将会在2021年得到确认。截至2020年底，朗诗已售未结订单货值约436亿元，其中中国409亿，美国27亿。
单从2020年销售情况来看，管理层认为其实要好于预期。2020年“朗诗出品”的签约销售额约为人民币411.9亿元，同比增长2%，签约建筑面积约为233万平方米，合约销售均价17651元/平方米。“朗诗出品”的应占权益销售为145亿，平均权益比由2019年的28%上升至35%。
其中，美国业务增长尤为明显。截至2020年底，美国地产业务录得签约销售约为69.1亿元，同比增长了73%，新增货值增长66%。于2021年1月，朗诗美国业务主体Landsea Homes成功登陆Nasdaq，成为在美上市的第18家建商，也是首家登陆Nasdaq的中国建商。
当被问及2021年销售目标，黄征提出，2021年目标500亿，目前已有1043亿可售货值，另外还有一些货值会在一季度、二季度转化为可售货值，今年推货量预计在650亿到700亿之间，新开盘的项目预计10个。
关于毛利率的讨论，则是这场业绩会的另一大看点。
截至2020年底，朗诗绿色地产毛利率约为19%，较2019下降9.3%。从区域来看，美国业务综合毛利率下降幅度不大，中国业务综合毛利率则下降12.8%。
对此，田明表示，从行业的角度来看，这是毛利率长期的趋势。对国内房企来说，无论在投资上，融资上，产品打造上，成本控制、运营、销售上等任何环节都不能有软肋、短板，任何一个环节控制不好都会严重影响企业的盈利能力。未来要靠全面的经营管理能力，才能赚到一定的利润。
他指出，朗诗长期以来坚持产品差异化、资产轻型化、收益多样化的发展战略，未来的表现值得期待。
“在投融资上，朗诗一贯稳健，我们拿高价地的风险比较小，朗诗的产品差异化带来了销售溢价率。尽管现在很多城市有限价政策，但我们还是有一些地区产品在销售上能够帮助项目公司赚钱。”
据悉，2020年4月，朗诗的新一代产品“自由方舟”面世，并在中山、成都、南京、苏州等城市首发，该产品已落地项目相较周边竞品同口径的单方溢价达到人民币3000至6000元。
田明补充：“朗诗的商业模式已由传统重资产模式转为轻资产化，小股操盘的股权比例只有20%多，但是项目我们操盘，我们会有开发服务方面的收入，产品整合方面的收入，也会有超过成功标尺以上的溢价分成。由于有轻资产化开发服务的收入，所以毛利率可能会高一点。”
财务数据方面，朗诗依旧表现稳健。截至2020年12月31日，朗诗表内净负债26%，较2019年末下降14个百分点，现金短债比由2019年末的2上升至6.1，资产负债率由2019年的76.4%上升至77.8%，踩中一条红线，为黄档房企。
对此，顾婧表示，从达标的两条指标来看，朗诗已经有很高的安全边际，不会影响到金融机构对公司的信用政策。公司会持续关注控制总负债率的降低，优化年期结构，目前公司已获批的授信额度非常充裕，未使用的额度有386亿。
截至2020年末，朗诗借款总额为65.54亿元，一年到期的有息债务为8.57亿元，占总债务比列13%。
此外，对于备受关注的土地“两集中”政策，管理层也作出了回应：“虽然政策中的22个城市里面很多城市是朗诗有布局的城市，但政策对公司的影响可能会比较小，因为每个城市供地的节点有些不太一样。”
至于具体应对措施，黄征表示，一方面公司不会去抢高价格;另一方面公司拿地方式多元，公开市场只是拿地手段之一，未来将继续强化在资产轻型化方面的转型，包括一些收并购、小股操盘，融资代建的业务，会持续加大在这部分投融资业务的比重。
以下为朗诗绿色地产2020年度业绩会问答实录：
现场提问：2021年朗诗地产的销售目标是多少?目前可售货值有多少?全年的销售安排是怎么样的?
黄征：结合已有项目的储备，包括在去年已经锁定的项目，今年陆续会转化为可售货值，朗诗2021年的销售目标是500亿。
公司当前已有的可售货值是1043亿，此外去年还锁定了一些项目，这部分货值会在一季度、二季度转化为可售货值。
公司今年的推货量在650亿到700亿之间，新开盘项目是10个，个别项目时间上有一些不确定性。时间节点上，上半年和下半年基本上是持平的。
我们对完成500亿的销售目标比较有信心。
现场提问：土地出让“两集中”政策出台已经有2个多月，朗诗将如何应对?在项目拓展上，比较看好的区域和城市会有哪些?
黄征：这也是最近大家比较关心的话题。从我们的判断上来看：第一，对整个行业，从长远来说是比较积极的事情，对稳定预期非常有帮助。
第二，从朗诗自身的情况来看，之前在整体投资策略上还是比较稳健，基本上不大会抢地王项目和比较高价的土地。未来不管土地政策如何变，这个方针还是不变的，我们还会继续坚持利润的导向，不会拿非常高价的地让公司处在比较危险的局面。
从朗诗的布局上来看，当前一共布局了33个城市。“两集中”政策相关的22个城市有很多是朗诗布局的城市，我们认为该政策对我们的影响可能会比较小。因为每个城市的供地的节点有些不太一样，有些在4月，有些在5月，有些在6月，对分散布局的企业可能会更加有利。
第三，从内部的安排上看，我们认为双集中的布局有可能在一些区域市场出现比较好的机会。最近我们也在做相关的工作，包括财务上的准备，希望在未来能够捕捉到一些机会。我们会以比较积极的态度去应对这个情况，但是应该不会去抢高价地。
投资策略上，一方面，因为我们拿地的方式比较多元，公开市场只是手段之一;另一方面，我们还会继续强化在资产轻型化方面的转型，包括一些收并购、小股操盘、融资代建业务，持续加大在这部分投融资业务的比重。
现场提问：公司财务状况一贯稳健，“三条红线”是否都已达标?
顾婧：当前朗诗“三条红线”指标的情况为：总资产负债率是78%、净资产负债率26%、现金短债比负债倍数6.1倍，其中两道线达标，目前处于黄档。
公司的财务政策一贯稳健，从达标的两条指标看，已经有很高的安全边际，不会影响到金融机构对公司的信用政策。
公司亦会持续关注控制总负债率的降低，积极推进债务管理，优化年期结构。目前，公司已或批的授信额度非常充裕，未使用的额度有386亿，合作的金融资源非常广泛，现金流充裕。
现场提问：2020年下半年开始，美国住宅市场持续火爆，请问一下管理层对于美国宏观市场的走势，尤其是纽约地区和亚利桑那地区房势未来的看法?
John Ho：美国的住宅市场趋势从去年2020年下半年开始好转。据各个州市政府开放，包括美国的消费者也在注意居家情况和安全，所以独栋别墅、连排别墅市场下半年开始上涨提升很快。
去年四季度和今年一季度开始，一些核心城市，特别是纽约地区、亚利桑那地区公寓项目也开始回转，也是基于美国市场开放，疫情在慢慢下降，这些城市公寓逐步的市场化，从销售量开始提升，价格也在提升。
整体来说，2021年美国住宅市场应该会很强势。
现场提问：公司决定将2020年的归母核心利润全部进行股息进行派发，背后考量的因素是什么?此举是否会影响公司未来的业务拓展以及盈余资金的使用?
田明：公司决定在今年利润受严重影响的情况下，继续保持连续的分红政策，是为了体现朗诗回馈投资者一贯的理念，这点我们不会有任何的变化。
我们分析了公司亏损的原因，导致利润下滑的主要原因是一些非经常性的因素，而不是公司经营本质上有什么问题。比如说受疫情影响，美国业务原来2020年的利润安排是毛利润5000万美元，净利润应该是两亿人民币左右。
疫情蔓延影响了施工，尽管销售增长了73%，但是在房屋进度上，在结转交付上延后，所以导致了美国业务利润是负数。但是东部地区个别楼盘受疫情的影响，从审慎原则考虑，我们也做了减值计提。
中国的轻资产业务，其实从开发服务的合同额来看，增长明显。但是由于2020年的疫情，上半年基本上没有开展工作的环境，下半年才开始，在轻资产的收入方面也会受到后延的影响。
另外，加上非经常性的因素，人民币升值，汇兑损失，还有美国业务完成上市期间产生的费用1.05亿人民币。根据美国或中国的会计准则都是可以分摊的，但是按照香港会计准则要一次性的冲抵掉变成费用。
所以，这些因素我们分析以后，公司实际上经营还是处于良好的状态。只是受疫情以及一些非经常性因素影响导致了利润下滑。综合考虑以后，我们还是决定保持我们的分红政策。
同时，我们的账面现金，无论是人民币还是美元方面，都非常充裕，负债率很低。公司有足够发展空间，这次分红对于公司的持续发展、投资不会有影响。
现场提问：2020年地产企业毛利率普遍有所下滑，是否会形成一个长期趋势?朗诗在2021年有哪些举措来提升利润水平?
黄征：第一，我们认为是整个行业的利润水平回归正常，房地产之前可能是一个高毛利行业，现在越来越回归到平均利润率的水平。
原因有很多方面，一方面和政府调控政策有关系。很多市场都是土地价格比较高，房价也受到一定的调控，在这种情况下，再加上一些生产成本，各个方面的费用都有上升的趋势。
综合这些趋势，我们认为毛利率往下对于整个行业来讲是比较确定的趋势。但是就像每个行业都有优秀公司一样，优秀的公司还是可以获得高于平均水平的毛利率水平。
从我们自己的经营上来看，我们有些项目还是可以获得比较好的回报，主要的原因有以下几点：
第一，差异化的产品在市场上还是可以获得比较好的溢价水平。朗诗最开始做绿色产品一直到现在，在市场上售价上的表现还是比较好的。
在同样售价下，我们的项目销售速度也会更快一些，不管是在售价上还是在增加销售速度、降低融资成本上，我们的产品还是有优势的。
过去几年由于限价方面的政策，可能会有一些影响，我们认为这部分对我们提升利润率还是有比较直接的帮助。
第二，土地红利已经几乎没有了，还是要靠精细化的管理。对于开发商来说，容错的空间越来越少，甚至说已经没有了。朗诗还会持续加强在内部的努力，包括控制成本，优化管理费用、营销费用。我们希望强化销售上的能力，这些都是为了提高核心净利润的表现。
第三，公司稳健的财务结构，对融资的成本，包括融资的效率会有非常大的影响。长远来看，对整个企业的毛利率也是影响巨大，未来在发展的同时也会坚守比较安全的现金流，包括比较稳健的财务结构。
所以说，以上就是未来提高利润率需要发力的三个方面。
田明：我补充一下我的看法，从行业的角度来看，毛利率下降是大趋势，而且是一个长期的趋势。
房地产行业过去的盈利主要是通过买地，然后土地升值，房价上涨，通过这样的方式获得了比较高的利润率。而目前，通过房价上涨、地价上涨带来的盈利能力很强的状态已经过去了，后面对房价的调控限制将是长期的趋势，而土地上的竞争相对比较激烈，留给这个行业的利润空间会越来越少。
所以，对房地产企业的要求是全方位的要求，从投资上，融资上，产品打造上，成本控制、运营、销售上，所有的环节里面，不能有软肋，不能有短板，任何一个环节控制不好都会严重的影响企业的盈利能力。未来要靠全面的经营管理能力才能赚到一定的利润。
从朗诗的角度来看，公司以后的表现值得期待。一是在投融资上，朗诗一贯稳健，我们拿高价地的风险比较小，朗诗的产品差异化带来了我们的销售溢价率，尽管现在很多城市有限价政策，但我们还是有一些地区产品在销售上能够帮助项目公司赚钱。
一般来说，我们的差异化产品，同口径、单方比周边的竞比能够多卖3000元至6000元的表现。所以，我们的盈利性得益于产品的差异化带来的溢价力会比较高。
此外，朗诗的商业模式已经不再是一个传统的重资产模式，而是轻资产化的项目，是小股操盘。股权比例只有20%多，但是项目我们操盘，我们会有开发服务方面的收入，产品整合方面的收入，也会有超过成功标尺以上的溢价分成。朗诗的商业模式，由于有轻资产化开发服务的收入，所以毛利率可能会高一点。
现场提问：朗诗地产的控股子公司Landsea Homes2021年初在纳斯达克成功上市，这块业务的成长性如何?对朗诗未来的发展会产生什么样的影响?
John：Landsea Homes在美国从2013年成立到现在已经7年了，成为美国纳斯达克上市的建商。我们目前的布局在美国主要还是加州、亚利桑那州为主，包括一小部分纽约，会继续扩展德州、佛州这些地区，为成为美国十大建商目标而努力。
上市给公司带来很多的优势和支持，一方面也是延伸本土化的战略，成为长期在美国经营发展，在美国上市对我们的客户和供应商、合作伙伴，提升了他们对我们的信心，在美国稳健的发展。
另一方面，我们利用美国上市平台，也能提升融资的效益。
田明：关于朗诗美国Landsea Homes在纳斯达克上市，对于朗诗来说是一件很重要的事情，标志着朗诗的美国业务可以在资本市场支持下独立的发展，盈利来新的发展阶段。
在美国上市有利于扩大美国公司在当地的知名度，对于招募优秀的人才，对于赢得合作的资源，还有对于团队的精力，都会有诸多的帮助。我相信，从此以后朗诗的美国地产业务将取得快速长足的发展。
朗诗有美国业务，有中国的地产业务，实际上我们在太平洋两岸是平衡发展，有业务上互相的促进，在抵御风险方面也会发挥更好的对冲作用，对朗诗长期的发展是至关重要的。
现场提问：具体介绍一下2020年回款率及权益现金流的情况?
顾婧：朗诗2020年回款率是90%，在过去的三年中保持了较高的回款水平。
现金流权益下的情况是，经营性现金流2020年是31亿，其中销售回款是130亿，轻资产现金回笼7亿，工程支付81亿，税金7亿，两费是16亿，投资性现金流出35亿，融资性现金流入10亿，期末综合现金净流量是正5个亿。
现场提问：“十四五”明确提出了要推进低碳转型，朗诗在绿建领域是否已经打造了足够深的护城河，消费者是否愿意为了绿色环保支付溢价?
田明：朗诗在绿色建筑、健康建筑方面，应该在国内同行当中处于显著的领先地位。2020年我们推出了最新的自由方舟，在全国各地的市场投放了十几个项目，已经有4个在开盘销售，都取得了非常好的市场表现。
对护城河的理解，更多的是要有自己的核心竞争能力，要不断的前进，前进的速度很快，这是最好的护城河，护城河不是静态的，我想朗诗在这些方面的创新，技术上的迭代，产品上的迭代，是在持续进行的。这点我们对未来还是充满信心，我们会通过速度取胜，通过综合的竞争优势取胜，而不是挖一条很深的护城河。
我们的产品在各地的销售都显著的有比较好的表现，销售的速度很快，销售的溢价高，这是一个普遍的现象，对未来中国经济发展人民生活水平的提高，消费升级，以后低碳发展、可持续发展跟人民的消费升级结合，会使绿色健康的建筑广受欢迎，这是一个大的趋势，相信这个时代正在到来。以后朗诗的绿色差异化的产品将会从小众逐步的变成主流。
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