上坤朱静：2020年是充满机遇和挑战的一年

“对上坤来讲，2020年是充满机遇和挑战的一年”。董事会主席兼行政总裁朱静在业绩发布会上如是说。

这一年，突如其来的新冠疫情席卷全球，市场承压、经济动荡，各行各业都受到一定冲击;但也是这一年，上坤地产正式在港交所敲钟上市，成为年内上市房企中最年轻的一家。

作为港股“新兵”，上坤地产在3月最后一天迎来了年报业绩会首秀。3月31日，朱静携执行总裁周青、助理总裁兼联席公司秘书陆石媛向投资者及媒体报告过去一年的业绩状况。

从数据看，上坤地产交出了一份还不错的成绩单。

2020年，上坤地产实现收入81.91亿元，较2019年同期增长约8.7%，年内利润约为8.85亿元，同比增长约30.8%，母公司拥有人应占利润约3.56亿元，同比增长62.2%。年内毛利约为人民币17.94亿元，毛利率约为21.9%。

然而，从去年下半年“三道红线”新规出台，到近期的房贷收紧、土地集中供应……房地产调控持续收紧，因此，年轻的上坤如何应对政策调控、未来规模目标与发展规划成为了与会者最关心的问题。

“无论房地产政策怎么样变化，我们认为只要有变化就有机遇。”面对行业所处的新一轮形势，朱静依旧充满信心。

“精准布局”、“实现持续高质量的增长”、“成长型房企”……萦绕在业绩会现场的，还有管理层传达的乐观与积极信号。

长三角是超级区域

“我们2011年成立，用了6年时间在上海深耕，2016年才走出上海进入江苏，2017年我们进入了浙江、安徽、广东，2018年又完成了湖北和河南中部经济区的布局。”

从上海滩出发，上坤地产用了十年时间完成了“全国化布局”和“在港上市”两项重要大事。按照普遍的思路，上坤应该一鼓作气、趁热打铁将业触角延伸到更多的区域，但结果显然并非如此。

财报透露，2020年，上坤地产合共新增24个新项目，分别位于杭州、宁波、佛上、武汉等16个已经进入的城市，总规划建筑面积约306万平方米。截至去年年末，该公司土地储备总规划建筑面积合计约520.39万平方米，权益面积约450.3万平方米，权益占比达到86.53%。

事实上，上坤已经连续两年没有扩展新的城市，而是选择在现有区域进行深耕。

在朱静看来，持续深耕无论是对市场熟悉程度，还是政策了解度，以及对客户的需求更敏锐的观察，都能带给上坤更好深耕的价值，这些年也是一直这样坚持的。

“未来，上坤还是会继续坚持深耕已经进入的三大经济圈，大的原则是做透长三角的范围。”朱静表示，该公司一直以来都把长三角作为上坤的超级区域来发展。

但深耕并不代表故步自封，在上坤看来，深耕三大经济圈的同时，该公司也会继续关注粤港澳大湾区、中部核心经济区以及其他一些有活力的经济区域，以备后续的业务发展。

数据显示，2020年，上坤地产新增土储的平均成本(按预计总建筑面积计算)仅为3274元/平方米，与同行相比，有较大优势。此前，有分析认为，上坤纳储成本低于同行业其他企业，主要源于其多元化的拿地方式。

“我们并非是完全依赖于土地的招拍挂市场。”上坤地产管理层提到，除了招拍挂，该公司还通过产业联动、承建平台合作、政府平台合作、房企间合作等方式增加土储。

以2020年新增土储为例，该公司通过招拍挂获取的土储仅占40%，收并购占比达到24%，产业合作占比为21%，政府平台合作占比15%，这就意味着，收并购、产业合作和政企合作等方式能够进一步摊平上坤的纳储成本，为其创造更大的盈利空间。

值得关注的是，2021年开年，全国22个重点城市接连出台住宅用地供应“两集中”的政策。对此，多家房企纷纷表示，积极参与招拍挂的同时会加强多渠道获取土地的能力，无疑，未来在多元化纳储的赛道上又将迎来新一批的竞争者。

对此，朱静则表示，无论房地产政策怎么样变化，只要有变化就有机遇，公司也会打造资源的整合平台，精准投资的战略，来持续获得优质土地。

精准布局、加速拿地、多元纳储……上坤地产在过去这一年通过多种方式不断实现规模的稳步发展，这也在财报中有所显现。

2020年度，上坤地产实现应占合约销售额约126.6亿元，较2019年同期增长约9.1%，应占合约销售面积约为77.83万平方米，较2019年同期增长约11.1%，应占合约销售均价约为1.63万元/平方米。

至于未来的发展规划，周青提到：“上坤未来将持续高质量、适度规模增长的发展策略，如果说一定要对2021年的销售目标量化目标预期，我们预计2021年合约销售目标是15%左右。”

三个“优”的融资策略

拿地和销售是房企做大的路径，但走过十多年发展历程后，有关上坤的规模和债务平衡问题也成为了资本市场关注的重点。

2020年下半年，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，明确融资“三条红线”，这一政策将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。

最新的数据显示，上坤地产的净负债比率由2019的118.8%下降至54.3%，剔除预收款项后资产负债比率下降至72.1%，期末现金短债比上升至2.3倍，并且扣除受监管资金后的先进短债比也达到1.53倍，仅踩一条红线。

业绩会上，陆石媛提到：“未来我们也将持续提升经营质量，降低融资杠杆规模，优化债务结构，尽早做到三道红线达到要求”。

事实上，“三条红线”新规的出台是为了规范房企的融资行为，更精准的调整房地产的规模和杠杆回归到平均的水平，防范地产泡沫风险化，从而进一步稳定市场，维持地产行业的中长期发展。

“针对三道红线的政策，我们也主动采取了积极措施，未来会坚持以三道红线为标准，作为公司整体稳健发展的衡量指标之一，现金短债比未来会保持1亿元，净负债率会控制90%以上。”朱静承诺称。

事实上，在三条红线出台之前，上坤地产就不断在调整其债务结构，以近四年的负债水平为例，2017年，上坤集团净资产负债率达到684.9%，2018年这一数值降至325.9%，2019年末实现两连降达到118.8%，而2020年这一数值降到了54.3%。

优化债务结构方面，上坤地产采取了加速销售开盘、提高回款率、调整债务结构、降低融资杠杆等措施。

该公司管理层提到：“我们对于长短债有一个期望值，长债比例要达到65%以上，另外，关于整个长债业务，我们也会更多关注银行借款融资，一是相对期限长，二是融资成本也比较低，所以我们内部对于银行借款的融资占比也是希望达到40%以上。”

据悉，2020年，上坤地产债务规模较2019年有所增加，但在总债务当中，长期债务占比达到了73%，与2019年的37%相比，大幅提升，而且期内银行借款占比达到30%。

“上坤的融资策略还是偏稳健的，可以用三个优来形容，分别是优杠杆、优结构、优成本。”陆石媛表示，随着杠杆规模的控制以及银行借款占比整体提高，未来公司的财务结构将进一步优化。

以下为上坤地产2020年度业绩发布会的现场问答实录：

现场提问：三道红线对公司有什么影响?未来预期怎样调整?

朱静：三道红线的出台，是为了更精准调控房地产企业规模和杠杆水平。长期来看，有利于降低房地产行业杠杆以及金融的系统风险，有利于持续健康稳定发展。

上坤截止到2020年12月31日，净负债率是54.8%，扣除受限现金短债比是1.5%，扣除预收账款资产负债率为72.1%。前两项指标是均满足相关要求，只有第三项指标略高于70%的红线。

未来针对三道红线政策，我们主动采取积极措施，坚持以三道红线为标准作为公司整体稳健发展的衡量指标之一。

公司也会持续通过不断提升综合运营效率、产品力，加速销售开盘的区划，提高回款率，综合提升运营效率，降低融资杠杆，促使扣除预收账款净负债率能进一步降低，以满足健康要求，力争三道红线都能达标。

现场提问：公司2021年的销售目标以及未来规模增长预期是什么?

周青：房地产行业经过这么多年的发展，在政策引导和市场自我调节下，总体是向着持续平稳健康发展的方向来前进，这也是我们每一个从业者都乐意见到的。

上坤非常欢迎和拥抱所有的调控政策，所以上坤对自身的要求也是一样，我们希望企业持续有健康有质量的增长。

我们对于持续平稳健康有质量增长的理解，不只关注增长规模，还关注是不是高质量的增长，包括产品、经营高质量，也包括对客户、股东、员工、社会创造的价值的高质量。

上坤未来将坚持高质量适度规模增长发展策略，如果说一定要对2021年的销售目标量化，预计2021年合约销售目标是增长15%左右。

现场提问：管理层对集中供地政策的看法是什么?对公司拿地有哪些影响?

朱静：我们认为22城新规会保障土地充足的供应，其实是对未来土地预期的管理，也让大家非常清楚未来一年在哪些城市有多少土地供给，让大家不要慌，不要再抢，有利于土地市场的降温，让土地市场回归到理性状态。

在22个集中供地城市中，上坤已经提前布局了其中8个，我们对这些城市区域的市场和政策，相对来说还是比较熟悉的，也有利于我们对这些市场整体土地的判断和科学的决策。

除此之外，我们已经布局的三大经济圈其他有潜力城市，在这些城市中，我们也会持续发挥深耕的优势。

另外，上坤已经构建了多元化拿地的方式，比如说产业联动、承建平台合作等方面，未来会继续通过多元化拿地的方式，持续获得优质土地的储备。我们并非是完全依赖于土地的招拍挂市场。

另外一方面，上坤从2013年开始到现在已经陆续和全国近30家百强地产企业都有合作，未来合作能力也是企业一种非常重要的核心竞争力，这些合作会通过优势互补，形成非常好的市场竞争能力。

我们认为，无论是房地产政策怎么样变化，只要有变化就有机遇，同时土地政策的变化，也会带来一些好的机会，特别是对发展型公司的机会。

我们也会通过打造资源整合平台，精准投资战略，来持续获得优质土储。

现场提问：看到公司在1月发行了首笔无评级美元债，后续有无评级计划?是否还有发债的计划?

陆石媛：公司其实已经是有评级相关的安排，目前我们很积极与几家评级机构保持有效沟通。

对于未来发债的安排也会结合行业发展走势，包括公司自身的情况，也抓住每一个发债的窗口期，来适时安排每一个美元债的推进。

现场提问：公司是否还会继续坚持高周转的运营策略?

周青：关于运营策略方面的问题，我想相比高周转这个词，快周转可能更合适。

大家都知道这个行业有一些时期确实有一些企业，用高负债、高融资杠杆的模式。

我们现在看到这种高负债、高融资杠杆的高周转模式，确实已经不是未来的主流方式，或者说这个时代已经过去了。

未来整个行业要比拼的是经营能力，所以我们强调快周转，主要指的是经营的快周转，以及通过快周转实现现金流的充分应用。

快周转是一种策略，但其实更重要是一种能力，是公司综合能力运营能力的体现。

上坤一直以来非常强调自身能力的提高，就像朱总提到我们通过自身努力获得行业公平的回报。

我们始终在自身的运营能力、经营能力上下功夫，未来上坤仍然坚持在经营上的快周转。

现场提问：公司未来是否会进入新的区域?

朱静：上坤还是会继续坚持深耕已经进入的三大经济区。

我们2011年成立，用了6年时间在上海深耕，在2016年才走出上海进入江苏，2017年进入了浙江、安徽、广东，2018年又完成了湖北和河南中部经济区的布局。2019年、2020年没有再扩展到新的区域，而且是在已进入区域继续深耕。

这些持续深耕无论是对市场熟悉程度，还是政策了解度，以及对客户的需求更敏锐的观察，都能带给我们更好的价值，这些年我们也是一直这样坚持来做的。

上坤还是一家具有战略定位的公司，未来，我们会持续深耕三大经济圈为原则，大的原则是做透长三角，大家也知道长三角是整个中国经济非常有活力的区域，在上坤整体的投资布局以及发展策略中，我们把长三角作为超级区域来发展，所以我们的策略是要做透长三角。

同时我们也会深入到珠三角，珠三角以及粤港澳大湾区，是中国无论是科技创新还是其他创新都非常有活力的区域，这个区域也呈现出非常大的空间，我们也会持续会深入到这些区域

同时，我们原来已经进入中部核心经济区，也是重点布局区域，无论是河南还是湖北，都有很大人口基数，城市化率还有很多的提升空间，同时承接了非常多的产业转移，所以我们对这些区域未来进一步城市化率带来的房地产市场空间是非常看好的，所以我们也会在进入这些区域进行统一布局。

除此之外，我们同时关注其他一些有活力的经济区域，深入研究这些区域新的市场和政策。

我一直强调上坤是一家稳健公司，绝对不会很贸然进入一个区域或者市场。我们一定是等着这个城市或区域，进入之后是否具备深耕的条件，也会关注这个区域经济活力、产业基础、人口基数以及整体营商环境，在这样大的市场体系下，再来看这些城市是否具备深耕的条件，如果具备的话，会以快速的战略布局的方式进入这些城市。

从大的发展方向看，2021年开始，我们会关注一些有经济活力的区域，为上坤三五后的业务发展，乃至于四五的规划，做市场研究的试验和未来发展的铺垫。

现场提问：公司的融资策略是怎样的?

陆石媛：对于上坤来说，整体的融资策略还是偏稳健的，可以用“三优”来形容，分别是优杠杆、优结构、优成本。这“三个优”是要适当使用杠杆，同时进一步优化融资结构，进一步降低融资成本。

除此之外，我们在融资结构上会有内部的政策来支撑。比如说对于融资整体的要求，对于长短债有一个期望值，长债比例要达到65%以上。今年长期债务结构已经达到73%，未来会始终坚持能够按照内部政策65%以上的比例来努力。

长债业务当中，我们会更多关注银行借款融资，一是相对期限长，二是融资成本也比较低，所以我们内部对于银行借款的融资占比，也希望达到40%以上。

这是对相关融资团队的内部管理要求，看一下2020年的整体情况，从年报来看，银行借款占比是30%。

为什么会低于目标值?因为基于2020年四季度获取了不少地块，新增地块所处阶段是四证之前，只能获取土地前端的融资，也加大了非银占比的情况。

从2020年末情况看，银行占比略低于内部管控目标。未来我们内部管理上，所有获取四证的项目，都要求在四证后要获得期限更长、成本相对较低的银行开发贷，以此来优化银行借款占比。

内部的管控目标，银行借款占比40%以上。

随着杠杆规模的控制以及银行借款占比整体提高，未来融资成本也希望能有所下降。2020年是9.9%，希望通过管控管理，能够将融资成本往下降一降。

现场提问：刚才提到产业拿地，请问未来产业拿地的方式是怎样的?

周青：我们一直坚持多元拿地方式，除了招拍挂以外，有产业合作，有政府平台合作，当然也有同行开发商的合作。这些都属于合作，收并购也是一种合作。

我们在布局核心的二线城市，新一线城市，甚至部分强三线城市，从政府角度来说，对产业有很多诉求和要求，我们作为多年行业的从业者，有这种意愿和能力去契合这样的需求，所以在投资探索当中，一方面把握政府和社会对产业的要求，另外一方面积极整合各种产业资源。

所谓的产业合作，并不是上坤做地产开发以外的产业，更是一种资源整合和合作。

一方面契合政府要求，另一方面整合我们接触到的各种优秀产业资源，在二者之间找到接合点，一起获取一些项目，打造一些产品，这样既解决政府对产业的追求，帮助产业合作伙伴落地项目，我们上坤也落地开发项目，所以是这样一种良好的合作模式。

现场提问：2021年拿地权益上升，未来公司有什么目标?

朱静：上坤在2020年之前的权益并没有那么高，也是基于我们对这个行业，一直以来秉承合作共赢开发的理念来做的。

首先，我们之前要进入一些新的城市和区域，特别是一些新的城市，会更多优选当地区域公司来合作，因为他们对于当地的，无论是市场还是客户，还是当地的政策更为熟悉，我们会发挥上坤本身对客户的研究，对整体的运营效率的能力，形成一个两方共赢的局面。在过去更多的时间里，我们实现了合作共赢的局面。

我们和房地产百强近30家有合作，和很多区域龙头公司也有合作。

目前上坤已经完成了长三角以及三大经济圈的布局，我们也会结合公司的发展阶段，逐渐提升整体权益。

所以从数据可以看到，过去一年新增土储的权益持续在增加，未来会保持一个合理的权益比例，也会保持和行业内优秀企业进行持续合作，同时以更开放的心态和产业公司、优秀公司进行合作，实现两方、三方或者更多方合作共赢的局面，进一步增强上坤在房地产行业中的竞争力。

关键词： 上坤朱静2020充满机遇挑战