城市更新行动的新趋势：社会服务能力和社区治理能力上升为房地产开发企的核心竞争力

今年热词排行榜“城市更新”一定可以占有一席之地。做好城市更新是“十四五”规划中城市工作的目标和方向。5月8日暨南大学传播与国家治理研究院城市治理与传播研究中心（以下简称研究中心）成立并首次发布“城市更新趋势观察”报告。同时开启城市更新系列论坛之“未来社区”的圆桌研讨。

暨南大学传播与国家治理研究院院长杨先顺教授宣布研究中心成立，并向首批14位来自不同领域专家发放聘书。杨先顺院长表示，研究中心将为大湾区城市更新提供智库支持，举办相关论坛，发布城市更新趋势观察报告及城市更新指数。

研究中心主任曹轲教授发布了中心首份城市更新趋势观察报告。报告提到根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。目前有五个明显趋势：

趋势之一：城市更新已经成为城市发展及空间优化的关键词。城市更新与以往的“三旧”改造不同，城市更新的核心是以人为本，多元目标，包含城市功能优化、环境质量改善、治理能力提升的三重提升。

趋势之二：充分发挥市场作用成为城市更新的加速器。城市更新从过去政府主导为主的模式，转向政府主导下社会资本参与、政府引导下的社会资本参与的模式。城市更新的步伐开始加速。因应这一趋势城市更新成为房地产市场的新赛道。据克而瑞研究中心最新数据显示，目前中国百强上市房企中，约有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了78％。若以城市更新规模超100万平方米计，已成规模的企业比例达到40％左右。

趋势之三：参与资源的配置、推动城乡形态更新及产业升级成为开发行业的基础能力。2020年广州市就明确提出结合当前广州市城中村改造的发展需要，考虑不再将城中村改造当作土地开发的过程，而是产业培育和升级转型、统筹完善城市功能的过程。在全省乃至全国首次对城中村改造合作企业较为系统地提出了引入产业、教育、医疗资源的要求。这些信息传达了以广州为代表的城市更新的新趋势、新方向。因此土地效率＋产业优化＋城市治理＋生态环境＋文脉传承＋＋＋……，成为倒逼传统房地产企业加快转型的新趋势。

趋势之四：城市运营商成为整个开发行业转型的新目标新定位。未来的城市运营商，是指那些自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。可以说，城市运营商的真正崛起，标志了中国城市发展进入了新时代。

趋势之五：社会服务能力和社区治理能力上升为房企的核心竞争力。围绕实现产城融合、职住平衡、文化传承、生态宜居、交通便捷、生活便利的城市更新目标，转型房地产企业如何证明自身城市服务与运营能力，以及在未来新型社区建设中的治理能力，成为能否在城市更新领域的新风口中脱颖而出的关键。

基于社区治理在国家治理体系中具有基础性地位和作用，社区日益成为社会成员的焦点、社会需求的交汇点、国家治理的着力点和执政党基层执政的支撑点。从城市更新的发展趋势上看，如果没有未来新型社区的构建能力，传统房地产企业将很难转型成为城市服务商、城市运营商。

在会上星河湾集团常务副总裁郝玉龙博士分享了星河湾在社区建设方面的经验和思考。星河湾集团提出，未来新型社区是面向未来的高级社区形态，这个高级绝不是豪宅区和富人区，而应该是配套完善、生活便捷、守望相助的家园，是和谐共治、绿色集约、智慧共享、开放多元的平台。在未来社区构建路径上，星河湾首次提出了“三体”理论。即未来社区的规划与打造由社区“三体”所决定：其一是社区的“硬体”，即社区内的有形建设。其二是社区的“软体”，指社区的文化传统、历史渊源、风俗习惯、合作精神、价值、信仰、情操、知识、公约及其他一切的社区规范与控制力量；其三是社区的“韧体”，乃是指社区的权力结构与组织关系，包括社区内私立机构、各行各业正式的和非正式的组织、社区内各层级民众的团体组织，以及上述各社会组织团体之间的维系力量。

星河湾首创了“社区＋公益”这样一种新的治理模式，以公益为路径、以社区为原点、以业主动员为资源策略，引导组织星河湾社区业主共同参与公益事业，让公益在社区蔚然成风，成为一种社区生活方式，收到了良好的治理效果，并入选“中华慈善品牌”。实践证明，星河湾社区治理的这个路径探索，有效提升了社区居民的文化认同和价值认同，最大化动员社会资源，形成了组织化的更大力量，切实培育、造就“智、善、挚、美”的社区美好生活，推动社区实现“善治”。

广东省政府发展研究中心相关领域的负责人也在会上阐述了中国城市更新发展的几个阶段，以及相应的社区发展时期的特征。提出社区发展3．0时代的内涵与特质。

研究中心首席专家、复旦大学新闻系教授、浙江传媒学院新闻与传播学院院长李良荣，暨南大学公共管理学院教授胡刚、广州社科院城市发展研究院院长柳立子、华南理工大学新闻与传播学院教授郑宇丹、新浪广东总经理谭康林、百神传媒创始人庄慎之参加了“未来社区”建设的圆桌研讨。