计划在港交所上市的国资物业公司并不多，隶属北京城建的佳业物业是其中一个。

5月10日，由城建集团、城建发展及住总集团合共持股98.87%的北京京城佳业物业股份有限公司在港交所递交招股书。

自2019年末北京城建集团宣布与住总集团进行重组合并，将近两年时间地产业务重组的推动下，物管公司佳业物业将率先登陆资本市场。

据招股书披露，近七成收入来自于城建集团的佳业物业，项目布局也比较受限，在管面积中约九成分布在京津冀地区，是个名副其实的“偏科生”。

截至2020年12月31日，佳业物业合同管理面积和在管面积分别为3100万平方米和2910万平方米，其中分布于京津冀地区的在管面积为2600万平方米，占在管总面积的89.3%。

对大股东地产业务依赖度比较高，加上资本市场对于物业企业的态度逐渐理性和冷静，佳业物业能否突破第三方收入获得市场的更高估值呢?

依赖北京城建

据招股书披露，佳业物业是一家立足于北京、隶属北京国资委、服务网络遍布全国的物业管理服务综合运营商，主要从三条服务线产生收入，即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

截至2020年12月31日，佳业物业的业务范围已扩展至中国九个省市的九个城市，签约建筑面积为3100万平方米，合共涵盖187个物业。

其中，佳业物业管理118个合计2050万平方米的住宅物业，29个合计120万平方米的商业物业，21个合计130万平方米的公共及其他物业，以及7个合计610万平方米的胡同物业。

收入方面，佳业物业的收入从2018年9.18亿元增加18.8%至2020年10.9亿元，年内溢利从2018年的4140万元增加66.2%至2020年6880万元。

招股书提到，北京城建集团是最大客户。佳业物业表示，大部分服务合同均与北京城建集团及其合营企业或联营公司开发或拥有的物业管理有关。

截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，来自向北京城建集团及其合营企业或联营公司开发或拥有的物业提供服务产生的收入，分别占佳业物业收入总额的69.8%、64.6%及65.4%。

截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，来自北京城建集团的收入分别为1.48亿元、2亿元及1.81亿元。

同时，得益于国资背景的大股东，佳业物业除了住宅、商业物业外，还能够为国家重大工程、党政机关办公区、大型企业集团企业总部及历史文化风貌等物业类型提供全方位的物业管理服务。代表性项目如国家体育场(鸟巢)、国家石油天然气管网集团办公楼及史家胡同等项目。

这也是佳业物业独特的竞争优势，在未来物业管理服务行业的发展中，随着文创园区、历史风貌的保护特别是在北京受到日益重视，将为其实现差异化发展、打造特色品牌提供无可比拟的优势。

由于物业相对集中在京津冀，住宅的平均物业管理费也处于行业平均水平。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，佳业物业住宅物业平均物业管理费率分别为每月每平方米人民币2.2元、每月每平方米人民币2.2元及每月每平方米人民币2.4元。

布局过于集中

佳业物业是由城建集团、城建发展、住总集团及天街集团于2020年12月22日注册成立的公司，注册资本为人民币1.1亿元，由1.1亿股每股面值人民币1.00元的已发行内资股组成。

该公司主要有四家附属运营公司组成，分别为北宇物业、城承物业、城建置业、重庆物业。最早的雏形是成立于1991年北宇物业，是向住总集团开发的物业提供物业管理服务和供暖服务的公司。

大股东的业务布局也决定了佳业物业项目布局集中在京津冀，而在招股书中，佳业物业提到了上市之后的三年计划中，重心依然是京津冀。

其中，2022年内将收购主力在京津冀地区深耕的两家或三家物业管理公司的控制性权益;2023年内用于收购一家在下游物业管理服务行业(如安保、清洁及维修维护服务等)运营的公司的多数股权以及在京津冀地区深耕的一家或两家物业管理公司的控制性权益;2024年内用于收购主力在京津冀地区、成都、重庆或青岛深耕的两家或三家物业管理公司的控制性权益。

事实上，已在港股上市的物管公司中，烨星集团的业务布局与佳业物业十分相似。

据观点地产新媒体了解，烨星集团物业管理服务是营收主要来源，这部分业务来源于京津冀地区的物业管理服务收入占85.8%。

资本市场常常诟病烨星集团业务布局过度集中，创新不足。

烨星集团此前招股书显示，直到2016年，鸿坤物业除去京津冀之外仅在海南有业务布局。而今过去四年了，其拓展的城市有湖北、陕西、安徽、江苏、上海五个省市，其中陕西、安徽、江苏、上海，2020年的物业管理服务营收占比均在2%之下。

遥想招股之时，烨星集团公开发售认购倍数高达1948.62倍，头顶港股IPO“认购王”光环，但上市之后股价连续低走，市值不断缩水。

如何将资本故事继续讲下去，是未来赴港上市物业企业要面临的最大难题。

需要注意的是，2020年10月以来，包括恒大物业、合景悠活以及世茂服务在内的新上市物业企业均于上市首日破发，今年新上市的的荣万家与宋都服务也都没有逃过首日破发的命运。

截至2月末，去年上市的物业企业有过半仍旧保持在破发状态。

总的看来，随着上市物企以及可选择参考标的的逐渐增加，资本市场也在慢慢冷却，投资者愈发谨慎，市场对于物业股的评价和判断正逐渐回复理性。

在管面积仅3000万平方米的佳业物业能否顺利踏上港股快车，有待观察。

关键词： 城建 发展总 京城佳业 招股书