久旱逢甘露,转播室人头攒动、现场剑拔弩张,北京首场集中土拍以“可预料”的高热度缓缓落下帷幕。

5月10-11日,北京25宗地块混战结束,加上之前成交的五宗地块,30宗宅地共计入账1110亿元。

两日竞拍热度有所不同,地块素质较佳、配套较为完善的地块竞争无疑更激烈。

由于竞拍首日出让地块质素均佳,12宗地全部触及地价上限,7宗竞价竞配双触顶,转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。次日,竞拍热度则有所分化,3宗地块激烈厮杀转竞方案,亦有1轮竞价平静夺地。

北京作为房企必争之地,向来不缺热度。纵观两日竞拍现场,可以说是龙头+央企的狂欢,碧桂园、融创、金茂、金地、中冶等企业是绝对的主角。

出人意料的是,长期深耕粤港澳大湾区的卓越,成为本次竞拍的“黑马”,不仅首日独自斩下朝阳金盏乡地块,更在第二日以联合体方式竞得丰台张郭庄村宅地、中关村生命科学园与东小口马连店共4宗地块,总地价超187亿元。

本次土拍以或许能给外界一些启示:集中拍地模式下,北京或将从本地老牌国企独占鳌头,逐渐转为国企与民企、本地企业与外来房企“春秋混战”。

联合体出招

北京一直是联合体竞拍出现频次最高的城市。

由于动辄几十上百亿的拿地资金,企业更愿意寻求合作伙伴,比如深耕区域的市属国企,或与财力雄厚的央企、险资抱团。这样不仅能降低风险,亦能以更少资金撬动同样的销售额。

首开作为深耕北京的国企,便是各企业乐于合作的对象之一,也乐于通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式,优势互补、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险,最大限度地发掘地块价值。

据悉,首开一般在联合拿地的地块中权益占比为25%-50%,多数不控盘、不操盘,龙湖、金地、万科、华润、金茂等都是首开较为稳定的合作方。

在此次土拍中,首开亦积极参与,且多以联合体方式竞拍。

观点地产新媒体了解到,首开此次竞拍多与旭辉搭档,不仅联手参与朝阳金盏乡两宗地块厮杀;与住总、旭辉、花样年竞拍密云檀营乡6005地块,更与旭辉、建工参与王四营乡及崔各庄等地块竞拍。

它算得上是赢家之一:不仅与保利新航城联合体14.58亿摘大兴榆垡镇地块;与卓越联合以62亿+配建32500平方米公租房拿下丰台张郭庄村地块;更与住总组成联合体,以16.3亿元+1.6万平米公租房竞得大兴地块。加上之前招标出让的地块,首开目前明确获得集中供地30宗中的4宗地块。

在东坝北地块争夺上,首开则与金地、旭辉两家企业组成联合体竞拍。据悉,该地块周边正是三家共同打造的华樾国际项目,因此外界早有猜测,三家或将再携手打造华樾国际二期。

竞拍场上,队友和对手随时转化。在其他地块竞拍中,金地则多与保利、华润绑定。

据悉,保利+金地+华润作为本次北京集中供地最积极的联合体,参与了所有热门地块的争夺,并于5月10日下午以50.94亿元拿下朝阳崔各庄南皋村L01-01地块,配建2.2万平米公租房。

“这三家以前也是我们比较稳定的合作方,这次(它们)组成联合体,把之前的合作对象都屏蔽掉了。”一位深耕北京企业人士称,在公开市场拿地,地域性优势会被极大弱化。

观点地产新媒体了解到,在此次竞拍中,越秀+天恒、建发+电建、招商+城建等联合体接连出手抢夺地块,金茂、绿城、旭辉亦组成多个联合体出手抢地。

黑马卓越身影

本场集中竞拍最令人意外的当属卓越。

据观点地产新媒体了解,首日金盏乡小店村02地块争夺中,19号“黑马”卓越杀败了包括中海、保利联合体、首开联合体在内的6家竞争对手,以39.27亿元+13%政府产权份额竞得该地块,在此次土拍中拔得头彩。

卓越的表现远不止于此,第二日继续“扫货”,连夺丰台、昌平三宗地块。其中,与首开联合以62亿元+3.25万平方米公租房面积拿下丰台区长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块;与中交联合以49.9亿+2.95万平方米公租房竞得中关村生命科学园地块。

不多一会儿,再与中交联手以36.1亿+20500平方米公租房的代价,竞得昌平东小口马连店地块。

经计算,这两天卓越在北京共竞得四宗地块,总地价超187亿元。根据贝壳研究院测算的数据,首批集中供地卓越估算权益成交金额为113.3亿元,权益建面27.8万平米。

作为华南房企,卓越在京项目并不多,仅和万科联合在北京开发了两个住宅项目:石景山区的翡翠山晓与昌平的翡翠公园。

资料显示,翡翠公园地块的拆迁安置、一级开发均由卓越操盘。原拿地方为绿地,因地块开发难度较大等原因引入卓越合作,但最后仍选择退出。

值得关注的是,该项目位于昌平区北七家,此次土拍亦将出让一宗昌平北七家地块。该宗地被万科翡翠公园社区包围,向北可达定泗路、向南能走北清路,东临七星路,西向立汤路,商品房销售指导价是6万/平米。

不出所料,卓越与万科打算再次联手,并与金地+华润+保利展开激烈竞争。不料最后,杀出一个“程咬金”,天时汤山以6.66亿元+配建10600平米公租房竞得昌平北七家地块。而在不久前的广州土拍中,卓越也以顶价29.97亿元+竞配建面积3600平米摘得番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块。

不少业内人士惊呼卓越“有钱”,有分析指出,这次北上拿地说明卓越长期看好北京市场,并将北京市场作为未来重点突破的决心,“盈利空间不大,抗风险能力却很高,这是北京市场被看好的重要因素。”

也有人说,这是陈凯带来的改变。

2020年11月,这位“明星职业经理人”正式加入卓越集团,任集团执行董事长职务,全面领导地产开发板块和资产运营板块,他曾先后出任阳光城、中南置地总裁、新力控股联席董事长及行政总裁的职务。

根据卓越集团官网披露的数据,目前全国开发面积超过2000万平方米,土地储备面积超过5000万平方米,70%储备于粤港澳大湾区。

“这里面,有相当部分是城市更新和写字楼,规模要上去,还是得拿地。”

头部房企狂欢

“从首批地块的竞价情况来看,北京土地市场热度依旧,公开市场拼的就是资金。”从竞拍场中能够发现,此次集中竞拍能够说是龙头+央企的狂欢。

上述人士指出,央企融资成本低、融资优势明显,在拿地上很有优势。

据观点地产新媒体了解,此次土拍中,首开、住总是市属国企的代表,保利、中海、华润、金茂等则是央企的代表。

久未露面的中冶,更是接连夺下大兴新城核心区H组地块与东坝宅地。

不过,有人欢喜有人愁,开拍前的“夺地热门”中海成了“陪跑选手”,并未在此次集中拍地中有所收获。

“很多地利润空间一般,达不到中海的要求。”一位业内人士在接受采访时称。

龙头房企的表现亦不遑多让。

碧桂园以41.15亿+1.15万平米人才房竞得通州城市副中心1201街区地块;融创则连下两城,不仅以26.83亿+15%政府产权份额夺得朝阳金盏乡宅地,更联合石泰以64.4亿元夺得石景山衙门口地块。除此之外,龙湖、万科亦参与了多宗地块竞报。

有分析指出,此次土拍溢价率并不高,但各类配建压缩了利润,很多企业算不过账,更要求企业转向精细化管理,注重成本管控。

从竞拍规则来看,此次北京土拍也具有里程碑意义。

观点地产新媒体了解到,此次土地出让方式颇为复杂,结合了区域位置、周边市场、土地成本等因素作出了针对性的调整,涉及设定地价上限、竞建公租房、竞建高标准商品住宅、竞政府持有产权份额、竞建国际人才社区房、套内70/90及房屋销售价格引导等土地竞拍规则,多宗地块叠加两种以上竞拍规则。而在触顶之后,将转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。

有业内人士指出,所谓高标准商品住宅建设方案,即针对建筑品质和专业设计进行综合评分,意味着不是任意房企都能拍得地块,对于房企的操盘能力和建筑水平都是一个考验。对房企来说,意味着逐渐进入以质取胜的阶段。

截至目前,北京首次集中供地30宗地块已出让20宗。另10宗进入高标准方案比拼的热门地块,究竟花落谁家,各家房企仍在厮杀。

关键词: 北京首拍 联合体 黑马身影